سایه روشن مداخله دولت در بازار مسکن - فروش برتر

به گزارش خبرنگاران، موضوع مداخله یا عدم مداخله دولت در بازار مسکن، سال هاست که مطرح می گردد. عده ای از کارشناسان معتقدند که ورود دولت می تواند به تحرک بخش مسکن منجر گردد اما در مقابل، برخی می گویند دولت ها توان تاثیرگذاری در فراوری مسکن را ندارند. از ابتدای انقلاب نیز دولت ها با شدت و ضعف کوشش کردند که در حوزه مسکن اثرگذار باشند؛ گاهی با ارایه زمین ارزان قیمت، گاهی با فراوری مسکن. اوج مداخله دولت در پروژه مسکن مهر بود که کارنامه آن پس از اجرا رشد 500 درصدی قیمت مسکن و رشد 700 درصدی قیمت زمین را نشان داد.

شروع یک طرح بینابینی در دولت تدبیر و امید

دولت تدبیر و امید از دی ماه سال گذشته تصمیم گرفت برای ایجاد تحرک در بخش مسکن 400 هزار واحد مسکونی را تا سال 1400 احداث کند و پنجم شهریورماه امسال رسما این طرح را شروع کرد. دولت زمین رایگان در اختیار سازندگان قرار می دهد و پس از سرانجام پروژه با توجه به قیمت روز و هزینه های اجرا شده، واحدها بین دولت و سازندگان تقسیم می گردد. طرح مسکن اقساطی برای کارمندان دولت نیز در ماه های اخیر ارایه شد که البته بجز وزارت دفاع هنوز هیچ دستگاه دولتی به شکل جدی برای این موضوع اقدام ننموده است. هم چنین 500 هزار واحد باقی مانده مسکن مهر باید تا سرانجام امسال به اتمام برسد.

از سوی دیگر مذاکراتی بین دولت و شهرداری تهران برای فراوری واحدهای استیجاری اجرا شده که هنوز شکل عملیاتی به خود نگرفته است. برخی افراد از فراوری واحدهای 30 متری با توجه به تقاضای واقعی سخن می گویند.

هم چنین به دنبال نوسانات بازار مسکن، ساخت و ساز تا حدودی رونق گرفته است. مطابق آمار در پنج ماهه نخست امسال احداث 27 هزار و 384 واحد مسکونی در شهر تهران شروع شده که تقریبا با تعداد معاملات برابری می نماید. با این حال تجربه نشان داده همواره در زمان رکود معاملاتی، ساخت و ساز نیز کاهش می یابد و لذا تقاضای مطلق در سرانجام دوره رکود یکباره بروز پیدا می نماید.

تحمیل 20 نوع هزینه در پروانه های ساختمانی

با وجود آنکه ایران سالیانه به فراوری حدود 900 هزار واحد مسکونی احتیاج دارد بخش عرضه مسکن با قوانین مزاحمی همچون بیمه کارگران و مالیاتهای مستقیم درگیر است. افزایش شدید هزینه پروانه ساختمانی نیز به رکود این بخش دامن زده است. سال 1397 کمیسیون تلفیق املاک در تهران اعداد و ارقامی برای ارزش معاملاتی املاک لحاظ نموده که به اعتقاد انبوه سازان در صورت اجرا تورم بسیار سنگینی را در قالب 20 نوع عوارض، مالیات و سایر وجوه پرداختی به صنعت ساختمان تحمیل می نماید.

البته زمستان سال گذشته 114 هزار پروانه مسکونی با میانگین 2.5 واحد برای هر پروانه در کشور صادر شده، اما علت اصلی این تحرک نسبی ارایه تخفیفات صدور پروانه از سوی شهرداری عنوان می گردد. این موضوع به خوبی نشان می دهد در صورتی که قوانین دست و پاگیر از سر راه سازندگان برداشته گردد، فراوری مسکن می تواند تکافوی تقاضا را بدهد و بخش مسکن از نوسانات ادواری مصون خواهد ماند. با این حال شواهد گویای آن است که بعد از فصل زمستان، تقاضا برای دریافت پروانه ساختمانی به طور محسوسی افت نموده و بخش فراوری به نوعی مجددا وارد رکود شده و این در حالی است که همواره بیش از 90 درصد ساخت و ساز همواره توسط بخش خصوصی اجرا شده است.

رونق دریافت بازار ساخت و ساز مسکن احتیاجی به سرمایه دولتی ندارد

عضو کمیسیون عمران مجلس که رییس سازمان نظام مهندسی نیز هست با بیان اینکه رونق دریافت بازار ساخت و ساز احتیاجی به سرمایه دولتی ندارد، گفته است: این مسئله تنها به حمایت دولت از بخش خصوصی احتیاج دارد.

فرج الله رجبی با اشاره به برنامه ریزی شهرداری تهران و وزارت راه و شهرسازی برای فراوری مساکن 30 متری در پایتخت، گفت: اجرای پروژه های عمرانی مانند فراوری مسکن باید منطبق با پیوست های فرهنگی و اجتماعی باشد، از این رو این موضوع باید مورد آنالیز قرار گیرد که مسئله ای مانند فراوری مسکن 30 متری در راستای حل مشکل کمبود مسکن بوده و یا اینکه اجرای آن مسائل جدیدی را ایجاد خواهد نمود.

نماینده مردم شیراز در مجلس شورای اسلامی ادامه داد: به نظر من دستگاه های دولتی و عمومی مانند وزارت راه و شهرسازی و شهرداری نباید خود را درگیر مسائلی مانند فراوری مسکن نمایند، بلکه با سیاست گذاری صحیح، باید تسهیلاتی را فراهم نمایند تا بخش خصوصی و سرمایه گذاران به سمت فراوری مسکن راهنمایی شوند.

یک کارشناس: دولت شرایط را فراهم کند

بیت الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن درباره برنامه های دولت برای فراوری و عرضه 400 هزار واحد مسکونی تا سال 1400 به خبرنگاران گفت: طی 40 سال گذشته همواره مداخله دولت در بخش مسکن اجرا شده اما هرگز نتیجه نداده است. سیاست واگذاری زمین، مسکن ویژه، مسکن مهر و بسیاری دیگر از طرح ها ارایه شد اما هنوز دهک های بالا و میانی جامعه هم با مشکل خانه دار شدن درگیر هستند؛ چه برسد به دهک های پایین. به اعتقاد من کارشناسانی که به قوه مجریه مشاوره می دهند صورت مساله را کوچک و حل شدنی طرح می نمایند و دولت ها را همواره به خواب خرگوشی می برند. من این را خیانت کارشناسی می نامم.

این کارشناس بازار مسکن با بیان این که مشکل مسکن با طرح های یک ساله و دو ساله حل نمی گردد تاکید نمود: قبول کنیم که سالیانه یک میلیون و 400 هزار واحد مسکونی باید فراوری گردد و همه ابزارهای مالی و تکنولوژی را برای این تعداد واحد مسکونی مهیا کنیم. قوانین دست و پاگیر هم باید حذف گردد. کسانی که می گویند سالیانه یک میلیون واحد مسکونی احتیاج داریم ضریب استهلاک سالیانه 600 هزار واحد مسکونی را در نظر نمی گیرند.

اجاره داری حرفه ای احتیاجمند اصلاح آیین نامه

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی درخصوص برنامه های وزارتخانه برای بازار اجاره به خبرنگاران گفت: بحث اجاره داری را در شقوق مختلف در دستور کار قرار داده ایم؛ از جمله اجاره داری حرفه ای که علاوه بر بخش خصوصی، دولت نیز بتواند برای مدیریت بازار، ورود کند. البته در این برنامه، گروه های کم درآمد مدنظر هستند. در این خصوص طرحی نوشته شده اما برای این که بتوانیم آن را پیش ببریم باید مجوز قانونی برای اصلاح آیین نامه صادر گردد. اجاره داری حرفه ای قبلا هم در قانون بوده اما نتایج مدنظر را به دنبال نداشت.

محمود محمودزاده اظهار داشت: در طرح های قبلی برای پنج سال سازنده باید اجاره می داد و بعد زمین به او واگذار می شد. این موضوع نمی توانست در بازار اجاره تعادل ایجاد کند. به همین منظور باید آیین نامه را اصلاح کنیم که اراضی برای همواره در اجاره بماند تا بتوانیم واحد ارزان قیمت فراوری کنیم.